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Location, vente, cession... les différents types de transactions en immobilier d'entreprise

Vos questions sur l'immobilier d'entreprise

Réponse

Quelles sont les transactions réalisables dans le cadre de l'immobilier professionnel ?

 

La location de locaux commerciaux

Lorsqu'une entreprise n'est pas propriétaire de ses locaux, il lui est nécessaire de contracter un bail commercial qui lui permettra d'exploiter une surface professionnel ; dans le domaine de l'immobilier d'entreprise, les activités commerciales, industrielles ou artisanales font le plus souvent l'objet d'un bail commercial dit 3/6/9 qui permet au locataire de jouir du bâtiment pour une durée de 9 ans – avec révision triennale du contrat. D'autres types de baux locatifs existent comme le bail professionnel qui, plus souple en plusieurs aspects, est adapté aux activités libérales. Contrairement au bail commercial, le bail professionnel n'est pas assorti d'un droit au renouvellement (voir notre article consacré aux baux applicables aux bâtiments professionnels). Dans certains cas, le paiement d'un droit d'entrée également appelé « pas de porte » peut être demandé au locataire qui exploitera le fonds de commerce. Payable immédiatement, ce droit d'entrée peut également être lissé mensuellement ou trimestriellement : on parle alors de « loyer avec droit d'entrée », lequel droit s'ajoute au montant du loyer mensuel.

 

La cession de fonds de commerce

La cession de fonds de commerce est un contrat par lequel le cédant transfert sa propriété  à un acquéreur en contrepartie du paiement d'un prix : il s'agit donc d'une vente dont l'objet est l'intégralité du fonds de fonds de commerce, cette transaction obéissant à un ensemble de règles fixées par le code de commerce. Le principal critère qui définit la cession de fonds de commerce est celui de la clientèle qui doit également être cédée : lorsque la clientèle est effectivement transférée à l'acheteur, nous sommes en présence d'une cession de fonds. Celle ci se distingue de la cession d'un ou plusieurs éléments constitutifs du fonds de commerce ; ainsi le droit au bail (qui est un élément du fonds de commerce) peut il être cédé seul – avec l'accord du bailleur – , le cessionnaire jouissant par la suite de droits identiques à celui du cédant. Dans la pratique, cette cession de contrat implique une solidarité entre cessionnaire et cédant qui deviennent codébiteurs en ce qui concerne les loyers.

 

La vente de murs

L'achat de ses murs – qu'il s'agisse de murs commerciaux, bureaux, entrepôts ou locaux d'activités – est une stratégie souvent intéressante pour les entreprises, leur permettant de bénéficier de plusieurs avantages notamment sur le plan fiscal. La propriété des locaux permet à la société de réduire son résultat imposable en déduisant les frais d'acquisition, d'entretien et intérêts d'emprunt. Par ailleurs l'achat de surfaces immobilières professionnels – tertiaires, commerciales ou logistiques – constituent le plus souvent un investissement rentable, que l'on considère le marché francilien ou les métropoles de province. Un immeuble professionnel peut également être acheté via une SCI qui donnera ensuite le bien en location à l'entreprise exploitante : une telle opération présent un double avantage en protégeant les biens immobiliers en cas de procédure collective et en facilitant la transmission à un future repreneur qui pourrait ne pas avoir les moyens d'acheter immédiatement.

 

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