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Les différents types de baux applicables aux immeubles professionnels

Vos questions sur l'immobilier d'entreprise

Réponse

Quels sont les contrats de bail que peuvent conclure les entreprises ?

 

Le bail commercial « 3/6/9 »

Le contrat de bail que l'on retrouve le plus fréquemment dans le cadre d'une location de locaux professionnels est le bail commercial dit « 3/6/9 » : conclu pour une durée de 9 ans, il s'adresse aux entreprises commerciales, tertiaires, industrielles et artisanales. Il s'agit donc d'un engagement de longue durée pouvant cependant être révisé à l’issue d’une période triennale. Le bail commercial peut également faire l'objet d'une résiliation anticipée à l’issue de cette même période, le locataire pouvant demander un congé six mois à l'avance par courrier recommandé. Ce contrat de bail permet à l'entreprise locataire de bénéficier d'un droit au renouvellement – d'ordre public, ce droit ne peut être écarté par une clause contractuelle – qui lui confère une véritable sécurité juridique, indispensable au bon déroulement de l'activité. Le bail 3/6/9 peut faire l'objet d'une cession aux cotés d'un fond commercial, industriel ou artisanal et peut également être sous-loué lorsqu'une clause contractuelle le prévoit expressément.

 

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire permet, comme son nom l’indique, de déroger aux dispositions relativement rigides du bail commercial classique ; c'est principalement la durée d'engagement qui est ici concernée, ce contrat permettant au locataire de ne pas s’engager sur une période de 9 ans. La conclusion d'un bail dérogatoire requiert naturellement un commun accord entre le bailleur et l'entreprise, lequel doit être manifesté par écrit. En vertu des dispositions de la loi Pinel, le bail dérogatoire  peut être conclu pour une durée qui ne doit pas dépasser 3 ans. Le contrat tenant lieu de loi des parties, celles ci peuvent évidemment décider ensemble d'un engagement plus court : plusieurs baux dérogatoires peuvent être conclus successivement dès lors qu'une fois cumulés ils n'excèdent pas la durée légale de 3 ans. Le caractère dérogatoire de ce bail concerne également le montant du loyer, qui contrairement à ce que l'on observe dans un contrat classique n'est pas plafonné et peut être fixé librement par les parties.

 

Le bail professionnel

Le bail professionnel est particulièrement adapté aux professions libérales et concerne la location de surfaces affectées à une activité professionnelle civile : plus souple que le bail commercial, sa durée minimale est fixée à 6 ans. Il ne peut être conclu dans le cadre d'une activité commerciale, artisanale ou agricole : si la durée du bail professionnel est incompressible et ne peut être inférieure à 6 ans, les parties peuvent décider ensemble de le faire porter sur une période plus longue. Tout comme le bail dérogatoire, le bail professionnel n'est pas assortit d'un droit au renouvellement : locataire et bailleur peuvent tout deux faire des offres de renouvellement du contrat mais l'entreprise n'a droit à aucune indemnité en cas de refus de la par du bailleur. Enfin il faut souligner le fait que le bail professionnel est tacitement reconduit sans formalités.

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