Comment calculer la valeur d’un immeuble ?

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Réponse

Lors de la commercialisation d’un bien immobilier, il est important d’estimer précisément sa valeur ; deux méthodes de calculs peuvent être utilisées :  

• La méthode par capitalisation repose sur le rapport entre la valeur du bien commercialisé et les revenus qu’il est susceptible de générer. Au loyer théorique est appliqué un taux de capitalisation – rapport entre les revenus du bien et sa valeur vénale –, avant de déduire les éventuels travaux à réaliser. Il s’agit d’une méthode généralement considérée comme pragmatique et précise, avec un écart presque nul entre le prix ainsi estimé et le prix auquel le bien est effectivement vendu. La première étape consiste à déterminer la valeur locative du bien hors charges, en règle générale par comparaison avec les loyers pratiqués pour des biens de même typologie situés dans le secteur géographique de l’immeuble.  Il conviendra ensuite de définir le taux de capitalisation : le taux de capitalisation brut est le rapport entre le revenu annuel brut et la valeur vénale du bien ; le taux de capitalisation net représente le rapport entre le revenu annuel net (revenu brut sans charges supportées par le propriétaire) et cette même valeur vénale. Le taux de capitalisation est évalué en fonction de trois critères : le secteur d’implantation du bien et son environnement, la qualité de sa construction et sa rareté sur le marché. Un bureau neuf situé au cœur d’un quartier d’affaires sera donc privilégié au regard d’un immeuble tertiaire plus ancien nécessitant de gros travaux. Une fois le montant des travaux déduits, la méthode par capitalisation du revenu net s’exprime par la formule suivante : V (valeur vénale) = R (revenu)/t (taux de capitalisation).

• La méthode par comparaison permet d’établir la valeur d’un bien en le comparant à des biens de même nature. Cette méthode est la plus fréquemment utilisée en raison de sa simplicité : il s'agit ainsi de prendre pour référence des biens répondant aux mêmes critères tout en tenant compte de la nature et du nombre de transactions effectuées dans le secteur. Il faut ainsi considérer avec attention le territoire d'implantation – quartier d'affaires, parc d'activités, pôle logistique, zone commerciale etc. – la superficie du bien, son caractère neuf ou ancien, les matériaux de construction utilisés, la connectivité et les équipements, les parties communes etc. En résumé, la méthode de calcul par comparaison repose sur l'étude du marché immobilier et permet d'obtenir des résultats relativement fiables : ainsi les données obtenues par comparaisons – notamment les prix constatés lors de transactions portant sur des immeubles identiques – sont fréquemment utilisées par les tribunaux et l'administration fiscale lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur vénale d'un bien.

 

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